"공실이 이렇게 늘어나면 수익이 확 떨어지는 거 아니에요?" 요즘 부동산 투자자분들을 만나면 가장 많이 듣는 질문이에요. 저도 10년 넘게 상업용 부동산 시장을 지켜보면서 이 정도로 공실률 숫자에 민감해진 적이 드물었던 것 같아요. 특히 2025년 1분기 데이터를 보면 임대료는 오르는데 공실도 함께 오르는 묘한 흐름이 나타나고 있거든요.
불과 몇 년 전만 해도 명목임대료 상승은 투자심리를 자극하는 확실한 신호였어요. 그런데 지금은 달라요. 프라임급 오피스의 공실률이 8.0%까지 치솟았다는 뉴스가 나오면서 많은 분들이 혼란스러워하시더라고요. 마곡 같은 대규모 신규 공급 지역이 전체 평균을 흔들어놓고 있어서, 단순히 전국 평균 공실률만 보고 판단하면 안 되는 시장으로 접어든 거예요.
저는 이 시기를 두고 "옥석 가리기의 본게임이 시작됐다"고 생각해요. 무작정 겁먹고 손을 털기보다는, 어떤 자산이 살아남고 어떤 자산이 흔들릴지를 냉정하게 구분하는 안목을 갖추는 게 중요한 타이밍이거든요. 특히 중소형 투자자라면 더더욱 구조적 변화를 이해하지 못하면 낭패를 볼 수 있어요.
📋 목차
공실률 상승의 본질, 숫자 이면의 구조적 변화를 직시해야
많은 분들이 공실률 상승을 경기 침체의 단순한 결과로만 바라보곤 해요. 하지만 지금 벌어지고 있는 일은 경기 사이클을 넘어선 근본적인 수요 구조의 변화에 가까워요. 코로나19 이후 하이브리드 워크가 정착하면서 기업들의 사무실 이용 패턴 자체가 달라졌거든요. 예전에는 직원 수에 비례해 평수를 확보했다면, 지금은 핵심 인력만 출근하고 나머지는 원격 근무로 돌리는 방식이 표준처럼 퍼지고 있어요.
여기에 금리까지 급등하면서 상황은 더 복잡해졌어요. 낮은 금리로 대출받아 건물을 사고 임대료로 이자와 원금을 갚아나가던 기존의 레버리지 모델이 뿌리째 흔들리고 있거든요. 상업용 모기지 담보증권 시장에서 오피스 대출 연체율이 12.34%까지 치솟았다는 통계를 보면, 이미 현금흐름이 무너진 사업장들이 적지 않다는 걸 알 수 있어요. 은행들이 만기 연장으로 시간을 벌어주는 동안엔 감춰져 있지만, 이 연장이 언제까지 가능할지는 누구도 장담할 수 없어요.
재미있는 건 이러한 위기 속에서도 임대료가 함께 오르고 있다는 점이에요. 이건 시장의 양극화가 심화되고 있다는 증거거든요. 실제로 세빌스코리아 보고서를 보면, 2026년 도심업무지구(CBD)에서 신규 공급이 집중적으로 쏟아지면서 단기 공실이 상승할 것으로 예상되고 있어요. 하지만 모든 구역이 똑같은 타격을 받는 건 아니에요. 강남이나 여의도 같은 초우량 입지에서는 오히려 신축 프리미엄 덕분에 임차인들이 몰리는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있거든요.
공실률 통계를 전국 단위나 시 단위 평균치로만 보면 큰 실수를 할 수 있어요. 꼭 권역별, 자산 등급별로 쪼개서 들여다봐야 해요. A급 오피스의 공실률이 3% 미만인 지역이 있는가 하면, B급 이하는 이미 15%를 넘어선 곳도 있거든요.
핵심 지역과 비핵심 지역의 양극화, 지금 투자자가 봐야 할 숫자
작년 말 알스퀘어에서 발표한 데이터를 보면, 연면적 2만 평 이상 프라임급 오피스의 공실 증가가 전체 평균을 끌어올렸다는 분석이 나와요. 마곡에 23만 평이 넘는 신규 공급이 단기에 쏟아지면서 나타난 통계적 착시에 가깝더라고요. 한편으로는 서울 도심권 CBD의 A급 오피스 공실률은 오히려 소폭 하락하며 안정적인 모습을 보였어요. 심지어 신축 오피스 ‘타워107’은 준공 1년 만에 공실률을 10% 미만으로 낮췄다는 게 업계의 놀라운 소식이었거든요.
이쯤 되면 투자자들이 체감하는 온도 차이가 극명하게 갈릴 수밖에 없어요. 좋은 입지의 깨끗한 오피스는 여전히 임차인 줄이 서 있는데, 조금만 외곽으로 나가거나 시설이 노후화된 건물은 수개월째 공실을 면치 못하는 상황이 벌어지고 있어요. 그래서 저는 최근에 상담할 때마다 권역별 공실률과 임대료 추이를 반드시 교차 비교해보라고 권유해요. 아래 표는 제가 실제 투자 검토 시 사용하는 간단한 비교 지표예요.
표에서 보이는 것처럼, 일반 오피스의 표면적인 수익률이 더 높아 보이지만 실제로는 공실과 임대료 미수, 관리비 체납 같은 숨은 비용이 발목을 잡는 경우가 훨씬 많아요. 저는 이걸 ‘달콤해 보이는 함정’이라고 부르는데, 초보 투자자일수록 높은 수익률 숫자에 혹해서 덜컥 매수했다가 후회하는 패턴을 정말 많이 봤거든요.
임대료와 공실률이 동시에 오르는 역설, 시장이 보내는 경고
2022년부터 2023년까지 분기별 평균 임대료 상승률이 1.5%였는데, 2024년에는 1.2%로 둔화되었어요. 그런데도 여전히 임대료가 오르고 있다는 사실 자체가 많은 투자자에게 위안을 주는 것 같아요. 하지만 이건 오해예요. 공실률이 상승하는데 임대료가 오르는 건, 우량 오피스가 오히려 가격 경쟁력을 바탕으로 임차인을 블랙홀처럼 빨아들이고 있다는 신호거든요.
실제로 법무법인 세종이나 한국토지주택공사 같은 우량 임차인들은 더 좋은 입지, 더 좋은 시설로 이전하면서 임대료 상승을 감수하고 있어요. 이 과정에서 빈 사무실이 생기는 건 어쩔 수 없는 부작용이지만, 그 빈자리가 다시 채워지지 않는 건물은 서서히 도태되기 시작해요. 제 지인 중 한 분은 몇 년 전만 해도 나름 안정적이던 지방 중소도시의 상업용 오피스에 투자했는데, 인근에 신축 건물이 들어서면서 기존 임차인들이 대거 이탈하는 바람에 현재 30% 넘는 공실률에 시달리고 있더라고요.
NAI Korea의 2025년 1분기 데이터를 보면, 공실률은 2020년 약 11%에서 일시적으로 개선되었다가 다시 상승세로 전환되어 2024년에는 8.9%까지 높아졌어요. 임대료는 견조하게 오르고 있지만, 이건 시장이 '양질의 오피스'와 '애물단지 오피스'를 철저하게 구분하기 시작했다는 뜻이에요. 이 흐름을 따라가지 못하면 생각보다 빠르게 수익률이 마이너스로 돌아설 수 있더라고요.
- 임차인의 업종이 재택근무 비율이 높은 IT·스타트업인지, 대면 업무가 많은 법률·금융·컨설팅인지 구분하세요.
- 건물의 층고, 전력 용량, 화장실 수압 같은 기본 인프라가 신축 대비 경쟁력이 있는지 냉정하게 평가하세요.
- 주변 반경 2km 이내에 신규 대형 오피스 공급 예정이 있는지 반드시 확인하세요.
변두리 오피스 투자로 겪은 처절한 현금흐름 악몽
2019년 초반이었어요. 저는 당시 강남 접근성이 나쁘지 않으면서도 가격이 저렴한 수도권 외곽의 소형 오피스 빌딩에 눈이 돌아갔었거든요. 주변에 대단지 아파트도 많고 상권도 제법 형성되어 있어서 "공실 걱정은 없겠다"고 안일하게 생각했던 거예요. 매입가는 30억 원 초반대였고, 대출을 60% 정도 일으켰죠. 초기 1년은 기존 임차인 덕분에 무난하게 이자가 나갔어요.
그런데 코로나가 터지면서 상황은 걷잡을 수 없이 나빠졌어요. 재택근무가 일상화되자 건물에 입주해 있던 중소 IT 기업들이 하나둘씩 이탈하기 시작했어요. 더 큰 문제는 금리였어요. 변동금리 대출이었는데, 2022년 이후 기준금리가 급등하면서 매달 나가는 이자가 두 배 가까이 뛰었어요. 당시 제 월 이자 납입액은 거의 1,500만 원에 육박했는데, 임대 수입은 절반으로 줄어버렸죠. 저축해 놓은 현금을 까먹으면서 겨우겨우 버티는 나날이 이어졌어요.
그때 깨달았어요. 좋은 입지의 정의는 단순히 지하철 역에서 가깝거나 주변에 아파트가 많은 게 아니더라고요. 얼마나 다양한 업종의 임차인을 안정적으로 유치할 수 있는지, 그리고 경기 변동 시기에도 버틸 수 있는 펀더멘털이 있는지가 훨씬 중요했어요. 결국 저는 그 건물을 취득가보다 낮은 가격에 매각하면서 큰 손실을 현실화할 수밖에 없었어요. 그때 잃은 돈이 무려 8억 원 정도예요. 이 경험 이후로 저는 수익률 숫자보다 ‘회복 탄력성’을 최우선으로 보는 투자자로 완전히 바뀌었거든요.
프라임 오피스와 중소형 오피스, 실제로 부딪혀 본 투자 수익의 차이
몇 년 전 지인 한 분이 저와 정반대의 선택을 한 사례가 있어요. 그분은 목돈이 생기자마자 강남 테헤란로 인근의 연면적 5,000평짜리 프라임 오피스 빌딩의 지분 일부를 리츠를 통해 간접 투자했어요. 초기 예상 배당수익률은 제가 투자했던 외곽 오피스보다 훨씬 낮았어요. 지인은 “고작 4%대 수익률을 왜 받아먹냐”며 다른 사람들한테 놀림도 받더라고요.
그런데 팬데믹 기간 동안 상황이 완전히 뒤집혔어요. 제 건물은 공실이 속출했지만, 지인의 투자 건물은 대기업 임차인들이 오히려 장기 재계약을 맺으면서 임대료 상승분이 그대로 배당으로 이어졌어요. 심지어 건물 가치 자체가 상승하면서 지분 평가이익까지 붙었죠. 2023년 말 기준으로 계산해 보니 총 투자수익률이 연평균 8%를 훌쩍 넘었더라고요. 표면적인 임대 수익률만 보면 제 투자가 더 높아 보였지만, 실질적인 자산 증식 측면에서는 비교가 안 됐던 거예요.
이 경험을 통해 얻은 교훈은 명확해요. 공실 위험을 제대로 반영하면 수익률의 착시가 사라진다는 거예요. 제 외곽 오피스는 평균 공실률 15%를 가정해도 실제 내 주머니에 떨어지는 현금은 표면 수익률의 70% 수준에 불과했어요. 반면 지인의 프라임 오피스는 공실률이 1% 미만으로 유지되며 예측 가능한 현금흐름을 만들어냈어요. 지금 같은 공실률 상승기에는 예측 가능성만큼 값진 게 또 없더라고요.
공실률 상승기에 당장 점검해야 할 세 가지 현실 전략
전략 첫 번째는 ‘포트폴리오 방어선 구축’이에요. 지금 보유 중인 오피스가 있다면, 당장이라도 임차인 구성을 분석해서 위험 업종 비중이 얼마나 되는지 따져보셔야 해요. 만약 스타트업이나 원격 근무 비중이 높은 IT 서비스 기업이 주류라면, 임대료 할인을 해서라도 법률 사무소나 회계법인, 공공기관 같은 안정적인 임차인으로 교체하는 걸 진지하게 고민할 때예요. 실제로 저는 작년에 지인 건물의 공실 층을 일반 사무실이 아닌 공유 오피스 브랜드에 통임대해 주는 방식으로 공실 리스크를 낮춘 사례를 봤어요. 임대료는 조금 낮아졌지만, 공실 기간 자체가 사라지면서 현금흐름이 오히려 개선되었더라고요.
전략 두 번째는 ‘리파이낸싱 타이밍을 정교하게 설계하는 것’이에요. 2025년 하반기부터 금리 동결 기조가 유지될 것이라는 전망이 많지만, 그렇다고 금리가 급격히 떨어질 기미는 보이지 않아요. 만약 대출 만기가 1~2년 내로 다가온다면, 지금 당장이라도 복수의 금융기관과 협상을 시작해서 고정금리 전환이나 만기 연장 조건을 확실히 따내야 해요. 저처럼 막연히 ‘언젠간 금리가 내려가겠지’라고 버티다가 유동성 위기에 몰리면, 급매로 내놓아야 하는 최악의 상황이 올 수 있거든요.
전략 세 번째는 ‘자산 리포지셔닝’이에요. 노후화된 오피스는 이제 더 이상 버티기만 해서는 살아남을 수 없어요. 리모델링이나 용도 변경을 통해 임차인이 원하는 공간으로 탈바꿈해야 해요. 예를 들어, 오래된 소형 오피스를 의원이나 필라테스 스튜디오 같은 서비스형 시설로 전환하면 공실률을 확 낮출 수 있는 경우가 많아요. 실제로 일본의 중소형 오피스 시장에서는 이런 유연한 용도 전환이 디벨로퍼의 핵심 생존 전략으로 자리 잡은 지 오래되었거든요. 혹시 지금 보유하신 오피스가 노후했다면, 인테리어 공사 견적을 한 번쯤 받아보시는 게 좋아요. 생각보다 적은 비용으로 경쟁력을 되살릴 수 있는 여지가 꽤 있더라고요.
멀쩡한 오피스도 위험해지는 순간, 유동성 관리의 중요성
공실률 상승기에는 의외로 좋은 오피스도 일시적 유동성 위기에 빠질 수 있어요. 임차인이 갑자기 이전하면서 몇 달간 공실이 발생하면, 예상치 못한 현금흐름 단절이 찾아오거든요. 이걸 버티지 못하면 좋은 자산을 헐값에 넘겨야 하는 상황까지 이어지는 경우도 흔해요. 그래서 저는 요즘 투자 상담 때 항상 ‘예비 현금 비율’을 6개월치 이자 이상으로 유지하라고 강조해요.
또 한 가지 주목해야 할 건 국내 기관 투자자들의 움직임이에요. 국민연금이나 우정사업본부 같은 큰손들은 이미 블라인드펀드를 조성해서 우량 오피스 자산을 선점하려는 분위기거든요. 이런 기관 자금이 시장에 유입되면 거래량이 소폭 증가하고 가격이 지지될 가능성이 커요. 2026년 오피스 거래 규모가 2025년과 비슷하거나 소폭 증가할 것이라는 전망도 나오지만, 이건 어디까지나 핵심 지역, 핵심 자산에 국한된 얘기예요. 일반 중소형 오피스 시장에서는 여전히 매수세가 실종된 상태가 이어질 가능성이 훨씬 높아요.
그러니까 지금 시점에 가장 경계해야 할 건 ‘묻지마 선진입’이에요. 아무리 좋아 보이는 딜이라도, 향후 3년간 예상되는 공급 물량과 비교해 보면 예상이 빗나갈 확률이 높아요. CBD 지역은 단기 공실 상승이 예고되어 있고, 마곡 같은 신흥 업무지구는 이미 대규모 공급 폭탄을 맞은 상태예요. 이런 빅 피쳐를 무시한 채 단순히 현재 임대료와 가격만 보고 투자하는 건 무모하다고밖에 말할 수 없어요.
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Q. 공실률이 계속 오르는데 지금 오피스에 투자하는 건 바보 같은 짓 아닌가요?
A. 절대 그렇지 않아요. 오히려 평균 공실률이 높을 때가 옥석을 가려내기 더 좋은 타이밍이에요. 핵심은 지금도 공실이 거의 없는 입지와 건물을 찾아내는 거예요. 이런 자산은 불황기에도 임대료 상승을 유지하며, 향후 시장 회복기에 가장 먼저 반등하거든요.
Q. 변동금리 대출로 오피스를 샀는데 만기가 다가와요. 갈아타기가 어려울까요?
A. 담보 가치가 유지되고 임대 수익률이 기준 금리보다 2% 이상 높다면 의외로 재협상 여지가 있어요. 다만 1년 이상 여유를 두고 복수의 금융사와 상담하셔야 해요. 만기 직전에 급하게 움직이면 불리한 조건을 감수하게 될 확률이 커요.
Q. 강남이 좋다는 건 알겠는데, 강남 오피스는 너무 비싸요. 대안이 있나요?
A. 강남권에서도 전철역 도보 3분 이내, 리모델링 된 중소형 오피스라면 충분히 경쟁력이 있어요. 아니면 여의도나 종로 같은 전통 업무지구 내에서도 신축이 아닌 준공 10년 이내 건물 중 공실률이 낮은 구역을 노려보는 전략이 현실적이에요.
Q. 오피스 투자 대신 상가나 물류센터로 눈을 돌리는 게 나을까요?
A. 상가 시장도 핵심 상권만 살아나는 선별적 회복 국면이라 위험은 마찬가지예요. 물류센터는 진입 장벽이 크고 이미 과열 논란도 있어요. 본인이 가장 잘 아는 자산군에서 리스크를 줄이는 방향으로 집중하는 게 최선이라고 봐요.
Q. 임차인이 스타트업인데 연체가 잦아요. 내보내야 할까요?
A. 연체가 반복된다면 계약 해지도 고려하셔야 해요. 다만 무조건 내보내기 전에 다른 층의 임차인 만료 시점과 비교해 보세요. 때로는 일시적 공실을 감수하고 새 임차인을 구하는 게 장기적으로 현금흐름에 더 도움이 될 수 있어요.
Q. 노후 오피스를 리모델링하면 공실 문제가 해결될까요?
A. 단순히 인테리어만 바꾸는 걸로는 부족해요. 층고나 전력 용량 같은 구조적 요소가 부족하면 근본적 개선이 안 될 수 있어요. 리모델링 전에 반드시 인근 경쟁 건물의 스펙과 비교해 보셔야 해요.
Q. 경매로 나온 오피스가 많은데, 이게 기회가 될 수 있을까요?
A. 낙찰가가 시세보다 낮아 보여도 숨은 하자나 체납 관리비, 명도 문제를 철저히 조사해야 해요. 특히 유치권 분쟁이 생기면 인도까지 수개월이 소요돼 예상했던 수익률이 크게 훼손될 수 있어요.
Q. 리츠를 통한 간접 투자와 직접 투자, 어느 쪽이 지금 더 안전한가요?
A. 시장에 대한 이해도가 높고 소액으로 분산하고 싶다면 우량 오피스 리츠가 좋은 선택이에요. 반대로 직접 관리와 운용에 자신이 있다면 소형 우량 오피스 매입도 고려할 만해요. 중요한 건 각 방식의 현금흐름 예측 가능성이에요.
여기까지 읽으셨다면 아마 느끼셨을 거예요. 지금 오피스 시장은 무서운 곳이 맞지만, 제대로 된 안목만 있으면 방어보다는 오히려 기회를 엿볼 수 있는 국면이기도 해요. 제가 실패를 통해 깨달은 건, 부동산 투자는 결국 숫자 너머의 이야기를 읽는 싸움이라는 거예요. 임차인이 왜 이 건물에 오고 싶어 하는지, 왜 다른 건물을 떠나는지 그 이유를 이해하는 사람만이 살아남을 수 있어요. 공실률 통계 하나에 일희일비하기보다, 내 건물만의 차별점을 만들기 위해 지금 바로 움직이는 게 진짜 투자자의 태도라고 믿어요.
시장이 아무리 어려워도 강남의 A급 오피스는 오늘도 신규 임차 계약서에 도장을 찍고 있고, 여의도에서는 공공기관이 추가 층을 확장하고 있어요. 이 흐름 속에서 나만의 포트폴리오를 어떻게 지켜내고 키워낼 것인지, 그 고민을 지금부터 시작하시길 바라요. 서두르지 말고, 많이 알수록 적게 실패한다는 기본을 놓치지 않으셨으면 좋겠어요.
글쓴이 소개
저는 10년 차 생활 블로거 'Manager'입니다. 상업용 부동산 시장을 10년 넘게 분석하며 소액 투자자와 자산가 사이의 정보 격차를 줄이는 콘텐츠를 만듭니다. 제 글은 모두 제 경험과 실수에서 나온 생생한 기록입니다. 더 많은 인사이트는 블로그를 구독해 주세요.
면책조항 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 투자 권유나 법률적 조언을 구성하지 않습니다. 모든 투자 결정은 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 하며, 필요시 반드시 공인된 전문가와 상담하시기 바랍니다. 작성자는 독자의 투자 결과에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 시장 상황은 수시로 변동되므로, 최신 데이터를 반드시 확인하세요.
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